重磅｜标普：中国房地产市场回暖信号增强，... Features
据 CNBC 于 2026 年 10 月 8 日报道，标普全球评级在最新报告中指出，中国房地产市场回暖的迹象正在增多，持续数年的下行周期即将进入尾声。报告预测，全国住宅价格可能在 2028 年第三季度触底，而北京、上海等一线城市最早有望在明年（2027 年）迎来复苏。这一判断较今年 2 月形成鲜明逆转，当时标普认为高库存令楼市“复苏遥不可及”。
明星父母标普：中国房地产市场回暖信号增强
标普全球评级信用分析师 Edward Chan 表示，两项关键政策从根本上改变了供需格局。2026 年 8 月，北京对开发商预售未完工房产实施新的限制；一个月后，国务院总理李强宣布将推出稳定房地产行业的一揽子政策。Chan 在电话采访中说：“开发商未来拿地将非常谨慎，基本会减少购地和新增项目开发，这可能不利于收入，但有助于缓解中国供应过剩的楼市。”他进一步指出，2026 年实际上是本轮下行周期中第一个真正意义上的去库存年份，供应持续收缩将在未来一两年内成为稳定房价的主导力量。
明星兄弟政策组合拳推动楼市去库存
继 8 月限制期房预售、9 月高层定调后，北京于 9 月底落地房贷利率补贴：首次购房者购买总价不超过 150 万元人民币（约合 22 万美元）、面积低于 120 平方米的住宅，可享受按揭利率优惠。标普的报告指出，供应端的行政约束与需求端的真金白银补贴形成合力，加速了库存消化。标普估算主要城市的可售库存已从峰值回落，供应收缩的节奏将直接决定价格底部出现的时点，而 2026 年的去库存进度被标普视为“关键第一步”。
明星姐妹国际对比：中日美房价危机演变路径
标普将中国此轮调整与日本（1991-2014 年）、美国（2007-2012 年）和西班牙的房地产泡沫破裂进行横向比较。数据显示，中国住宅价格自 2021 年峰值累计下跌 22%，远低于日本危机期间的 67% 和美国金融危机时期的 26%。标普在报告中强调，中国的供应收缩发生时间“比日本早得多，且力度更大”，这种主动去化有助于缩短调整周期。
| 经济体 | 危机时段 | 住宅价格跌幅 | 底部形成时间 |
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| 中国 | 2021 年至今 | 22% | 预计 2028 年三季度 |
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| 日本 | 1991-2014 | 67% | 泡沫破裂后长期低迷 |
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| 美国 | 2007-2012 | 26% | 金融危机后约 5 年 |
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相比之下，西班牙在 2008 年后亦经历了深度调整，但标普认为中国在土地供应与金融风险处置上的同步协调，令本轮出清的“政策工具箱”更为丰富。标普也提示，中国部分城市前期房价涨幅不及日本当年，因此调整的绝对幅度有限，但微观层面的企业债务风险仍需持续监控。
一线城市房价走势：上海企稳、北京回升
国泰君安国际首席经济学家郝周在同日发布的报告中确认了头部城市的回暖迹象。自 2026 年 3 月以来，一线城市房价持平或上涨的频率显著高于中小城市。上海二手房价格同比降幅持续收窄，北京房价在 1 月低点基础上回升 1.4%。杭州受 DeepSeek 和阿里巴巴总部效应带动，新房销售指数创下历史新高，新房价格较峰值仅低 14.2%。郝周指出，科技产业集聚正在为部分城市提供额外的购买力支撑，但大多数二线城市仍处于探底过程。
2026 年四季度：一线城市房价见底的关键窗口
郝周将未来三个月定义为“决定性时段”。他警告说，如果上海、深圳和广州在 11 月的数据公布前未能保持环比稳定，此前的反弹可能沦为短期脉冲；反之，若连续避免月度下跌，则本轮企稳的持续性将超过 2024-2025 年的行情。国庆假期（10 月 1 日至 6 日）期间，25 个城市二手房销量同比增长 50%，较 9 月的 20% 明显提升，显示政策刺激正在快速释放积压需求。标普的报告也认为，一线城市的成交量复苏是判断全国市场见底的最重要先行指标。
需求隐忧：房贷补贴的资金效应与市场质疑
并非所有机构都认定反弹可持续。摩根士丹利股票分析师 Stephen Cheung 在 10 月 7 日的报告中指出，房贷利率补贴更多是将计划中的购房行为前置，而非创造实质性新增需求。他援引研究机构冰山的数据说，剔除国庆假期因素，9 月二手房市场增速为 20%，支撑复苏的底层购买力仍有待验证。此外，历史包袱依然沉重：野村证券 2023 年的估算显示，截至 2022 年底，中国未完工预售住宅的规模相当于碧桂园的 20 倍。这些项目的处置进展，将在未来数年持续影响市场情绪与价格预期。
楼市回暖常见问题
Q1：中国房价何时能真正触底反弹？
A1： 标普全球评级预测全国住宅价格将在 2028 年第三季度触底，一线城市最早明年回升。国泰君安国际认为，若上海、深圳和广州在 2026 年 11 月前保持月度数据不跌，一线城市房价见底的拐点信号即可确认。
Q2：房贷利率补贴政策的效果有多大？
A2： 补贴针对总价 150 万元以下、面积 120 平方米以内的首套房，国庆假期期间带动 25 城二手房销量同比增长 50%。但摩根士丹利认为该政策主要提前释放需求，中期效果仍需观察居民收入与就业预期能否改善。
标普与国泰君安的最新判断，为低迷多年的中国楼市投下一道曙光。全国价格底部预计在 2028 年三季度出现，而一线城市最快明年企稳。中国房地产市场回暖的最终成色，将由未来三个月的月度数据来检验。
